Outil éducatif — assurance prêt hypothécaire
Prime d'assurance prêt hypothécaire (SCHL)
Quand ta mise de fonds est de moins de 20 %, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire au Canada. Sa prime s'ajoute à ton prêt — mais la taxe provinciale sur cette prime, elle, se paie comptant à la clôture. Voici combien prévoir.
Les trois assureurs (SCHL, Sagen et Canada Guaranty) appliquent les mêmes taux de prime. Ton prêteur choisit l'assureur; le coût pour toi est le même.
Calcule ta prime
Prêt de base
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Ratio prêt-valeur
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Taux de prime
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Prime d'assurance
Prêt total (avec prime)
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Taxe sur la prime — comptant à la clôture
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Le tableau des primes
La prime est un pourcentage du montant du prêt (pas du prix). Elle dépend de ton ratio prêt-valeur : plus ta mise de fonds est petite, plus le taux est élevé. Avec 20 % ou plus, l'assurance n'est tout simplement pas requise.
| Ratio prêt-valeur | Mise de fonds | Prime (25 ans) | Prime (30 ans) |
|---|---|---|---|
| 80,01 % à 85 % | 15 % à 19,99 % | 2,80 % | 3,00 % |
| 85,01 % à 90 % | 10 % à 14,99 % | 3,10 % | 3,30 % |
| 90,01 % à 95 % | 5 % à 9,99 % | 4,00 % | 4,20 % |
| 90,01 % à 95 % — mise de fonds non traditionnelle | 5 % à 9,99 % | 4,50 % | 4,70 % |
L'amortissement de 30 ans ajoute 0,20 point de pourcentage à la prime; il est réservé aux premiers acheteurs et aux constructions neuves pour un prêt assuré. Pour un ratio prêt-valeur de 80 % ou moins, l'assurance n'est pas obligatoire, mais un prêteur peut quand même assurer le prêt (primes de 0,60 % à 2,40 % selon le ratio).
Le montant oublié : la taxe sur la prime
Au Québec, une taxe de 9 % s'applique sur la prime d'assurance prêt hypothécaire. Contrairement à la prime, elle ne peut pas être ajoutée au prêt : elle se paie comptant à la clôture, chez le notaire. Attention : ce taux passe à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026. L'Ontario (8 %) et la Saskatchewan (6 %) appliquent aussi une taxe provinciale.
Comment réduire — ou éviter — la prime
Vise le palier suivant
Passer de 5 % à 10 % de mise de fonds fait tomber le taux de 4,00 % à 3,10 %. Sur un achat de 500 000 $, c'est 5 050 $ de prime en moins — en plus d'un prêt plus petit.
Atteins 20 %
À 20 % de mise de fonds, l'assurance n'est plus requise : prime de 0 $. Le CELIAPP et le RAP peuvent aider à y arriver plus vite.
Pense aux frais de clôture
La taxe sur la prime s'ajoute à tes autres frais comptants (notaire, droits de mutation, inspection). Prévois-la dans ton budget de clôture, pas comme une surprise.
Questions fréquentes
L'assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire?expand_more
Oui, dès que la mise de fonds est de moins de 20 % du prix (ratio prêt-valeur de plus de 80 %), pour les propriétés de moins de 1 500 000 $. À 1 500 000 $ ou plus, le prêt n'est pas assurable et une mise de fonds d'au moins 20 % est exigée.
Qui reçoit la prime : la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty?expand_more
Les trois assureurs offrent l'assurance prêt hypothécaire au Canada aux mêmes taux de prime. C'est ton prêteur qui choisit l'assureur selon ses ententes; « assurance SCHL » sert souvent de terme générique. L'assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement — c'est l'acheteur qui en paie la prime.
La prime se paie-t-elle comptant?expand_more
Non : la prime est normalement ajoutée au montant de ton prêt, donc tu la rembourses avec intérêts pendant l'amortissement. Seule la taxe provinciale sur la prime se paie comptant à la clôture. Tu peux aussi choisir de payer la prime comptant pour éviter les intérêts sur celle-ci.
Peut-on récupérer une partie de la prime?expand_more
Oui, dans certains cas : les assureurs offrent un remboursement partiel (jusqu'à 25 % chez la SCHL) pour l'achat ou la construction d'une habitation écoénergétique admissible. Les conditions varient; vérifie l'admissibilité de ta propriété auprès de ton prêteur.
Outil éducatif seulement. Les taux de prime et les taxes présentés sont ceux publiés par la SCHL et les provinces en date d'octobre 2026; ton prêteur te confirmera les montants exacts selon ton dossier. HypothequeGo.ca n'est pas un cabinet de courtage hypothécaire.